تعد مونتينيغرو واحدة من الدول التي تجذب اهتمام مشتري العقارات الأجانب، وذلك بفضل موقعها على ساحل البحر الأدرياتيكي، ومساحتها الصغيرة، ونشاطها السياحي، والخيارات السكنية التي توفرها في مدن مختلفة. ووفقًا للبيانات الصادرة عن هيئة العقارات في الجبل الأسود، يوجد أكثر من 50 ألف عقار أو وحدة سكنية مستقلة مملوكة لأجانب.
ومع ذلك، فإن العثور على شقة أو فيلا تعجبك في الجبل الأسود ليس سوى بداية عملية شراء عقار آمنة. فمن الضروري التحقق من العديد من العناصر قبل إتمام الدفع، بدءًا من سجلات الملكية وصولاً إلى الرهونات المسجلة على العقار، ومن الوضع القانوني للمبنى وصولاً إلى الالتزامات الضريبية.
ولا ينبغي نسيان أن النظام المعمول به في الجبل الأسود لا يتطابق تمامًا مع الإجراءات المعتادة في تركيا، خاصة بالنسبة للأتراك الراغبين في شراء منزل في الجبل الأسود.
لذلك، يجب ألا يكون السعر على رأس قائمة الأمور التي يجب الانتباه إليها عند شراء عقار في مونتينيغرو، بل يجب أن يأتي في مقدمتها الفحص الدقيق للوضع القانوني والتقني للعقار.
1. تحقق من أن البائع هو المالك الفعلي للعقار
لا يكفي بمفرده نشر إعلان عن عقار أو أن يقدم الشخص الذي يعرض العقار نفسه على أنه مالك العقار.
يجب فحص السجلات الرسمية للعقار قبل اتخاذ قرار الشراء.
تعد «List Nepokretnosti»، أي سجل العقارات، إحدى الوثائق الأساسية للتحقق من هيكل الملكية في سجلات العقارات في الجبل الأسود. وتشير التصريحات الرسمية لحكومة الجبل الأسود أيضًا إلى أن هذه الوثيقة توضح هيكل ملكية العقار.
ولا ينبغي هنا الاكتفاء بالتحقق من اسم البائع فحسب، بل يجب أيضًا مقارنة المساحة المسجلة للعقار ومعلومات الوحدة المستقلة والقطعة الأرضية ونسب الملكية مع العقار المعروض للبيع.
على سبيل المثال، إذا قيل لكم إن شقة ما تبلغ مساحتها 85 مترًا مربعًا، لكن السجلات الرسمية تشير إلى مساحة مختلفة، فإن هذه الحالة تستدعي إجراء تحقيق إضافي.
2. فحص الرهن العقاري والحجز والقيود الأخرى
إن التحقق من ملكية البائع لا يعني أن العملية قد اكتملت.
قد توجد حقوق لأطراف ثالثة على العقار أو سجلات قد تؤثر على استخدام الملكية ونقلها.
لذلك، عند فحص السجل العقاري/الكادستر، يجب التحقق مما يلي على العقار:
الرهن العقاري، والحجز، والبيان، والارتفاق، والنزاع، وغيرها من القيود
.
كون العقار في حالة مادية جيدة جدًا لا يعني أنه خالٍ من المشاكل القانونية.
وعلى وجه الخصوص، عند العثور على عقار يُباع بسعر أقل بكثير من قيمته السوقية، من المهم التحقق من سبب انخفاض السعر قبل التركيز على الميزة السعرية.
3. تحقق من الوضع القانوني للمبنى والوحدة المستقلة
عند شراء عقار في كوسو، قد لا يكفي أن تكون الأرض أو المبنى مسجلاً فقط.
فمن المهم أن يتطابق الوضع الفعلي للوحدة المستقلة المراد شراؤها مع الوضع الوارد في السجلات الرسمية.
يتضح من إعلانات السلطات في الجبل الأسود المتعلقة بسجلات المساحة أنه قد يتم النص على مستندات وإجراءات إضافية لإجراءات تسجيل المباني التي شُيدت بشكل مخالف للتشريعات.
لذلك، يجب توخي الحذر بشكل خاص في المباني القديمة أو المباني التي تم توسيعها لاحقًا أو المنازل المستقلة.
على سبيل المثال، قد يكون شرفة المنزل قد أُغلقت وأُضيفت إلى مساحة المعيشة. وقد يكون الطابق العلوي قد تم تحويله لاحقًا إلى غرفة. وقد توجد مبنى ثانٍ في الحديقة.
لا ينبغي الافتراض أن كل مساحة موجودة فعليًّا يتم إدراجها تلقائيًّا في السجلات الرسمية.
4. قارن بين معلومات ملكية الطوابق ومساحة المتر المربع
قد لا تعبر معلومات المساحة بالمتر المربع المستخدمة في الإعلانات عن نفس الشيء الموجود في السجلات الرسمية.
قد تختلف طريقة حساب الشرفات أو التراسات أو مساحات التخزين أو المرائب أو المساحات المشتركة في الإعلانات.
لذلك، لا يجب اتخاذ قرار الشراء بناءً على ما ورد في الإعلان فقط، مثل:
"شقة بمساحة 100 متر مربع مطلة على البحر"
في الإعلان، بل يجب التحقق من المساحة المسجلة في السجلات الرسمية ووضعها القانوني.
وينطبق الأمر نفسه على مواقف السيارات.
فالعبارة «موقف سيارات تابع للشقة» قد لا تعني بالضرورة أن مساحة موقف السيارات تمثل حق ملكية منفصل سيُحوّل فعليًّا باسم المشتري. فقد يكون الأمر في بعض الأحيان مجرد حق استخدام للمساحة المشتركة.
5. تحقق مسبقًا من قواعد حيازة العقارات للأجانب
على الرغم من أن حيازة الأجانب للعقارات في الجبل الأسود أمر ممكن، إلا أنه لا ينبغي تقييم كل نوع من أنواع العقارات ضمن نفس الفئة.
تشير المصادر الاستثمارية الرسمية في الجبل الأسود إلى أنه يمكن للأفراد الأجانب شراء العقارات، ولكن هناك قيودًا بموجب قانون حقوق الملكية، خاصةً فيما يتعلق ببعض الأراضي الزراعية والعقارات الأخرى ذات الطابع الخاص. MIA
وبالتالي، فإن شراء أجنبي لشقة سكنية عادية لا يُعتبر من الناحية القانونية نفس العملية التي يمثلها شراء قطعة أرض كبيرة.
ويجب التحقق من طبيعة العقار في بداية عملية الشراء، لا سيما في استثمارات الأراضي.
لا ينبغي الاستنتاج، استنادًا إلى معلومة «يمكن للأجانب شراء العقارات في الجبل الأسود»، أن كل قطعة أرض يمكن تسجيلها باسم شخص أجنبي طبيعي.
6. تحقق من حالة التخطيط العمراني عند شراء قطعة أرض
من أكثر الأخطاء تكلفةً التي يمكن ارتكابها عند شراء قطعة أرض هي الاكتفاء بالنظر إلى الموقع وسعر المتر المربع فقط.
قد تبدو قطعة أرض قريبة من البحر وذات إطلالة جميلة وسعر مناسب جذابة من الناحية الاستثمارية. لكن السؤال الأساسي هو:
ما الذي يمكن بناؤه على هذه الأرض؟
يجب التحقق من شروط البناء الخاصة بالقطعة، ووضعها ضمن المخطط العمراني، وإمكانية الوصول إليها، ووصلات البنية التحتية.
كما يجب التأكد من أن حدود الأرض المعروضة عليكم تتطابق مع حدود القطعة المسجلة في السجل العقاري الرسمي. ولهذا السبب، من المهم استخدام خرائط السجل العقاري في الإشارة إلى مساحة القطعة خلال الإجراءات الرسمية.
إن شراء قطعة أرض بفكرة «سأبني عليها فيلا في المستقبل» يختلف تمامًا عن القدرة الفعلية على تنفيذ المبنى المخطط له عليها.
لذلك، في استثمارات الأراضي، يجب إجراء فحص قانوني إلى جانب فحص تخطيط المدن والفحص الفني.
7. ابحث عن الشركة المطورة في المشاريع الجديدة
في الجبل الأسود، ولا سيما في بودفا وتيفات وكوتور وبار وبودغوريتشا، قد تصادف مشاريع سكنية جديدة بشكل متكرر.
إذا كنت تنوي الشراء من مشروع لم يكتمل بعد، فلا يكفي الاكتفاء بتقييم الصور التوضيحية للشقة والعرض التقديمي لمكتب المبيعات.
يجب فحص تاريخ الشركة المطورة للمشروع، وملكية الأرض، والوضع القانوني والتقني الحالي للمشروع، وشروط التسليم المحددة في العقد، وجدول الدفعات.
وعلى وجه الخصوص، في عمليات البيع التي تتم أثناء استمرار أعمال البناء، يجب أن يُحدد بوضوح في العقد مقدار الدفعة التي يجب سدادها في كل مرحلة.
كما يجب تحديد تاريخ التسليم، والأحكام التي ستُطبق في حالة التأخير، والمواصفات الفنية للشقة، والمعدات المشمولة في البيع، بأكبر قدر ممكن من الوضوح.
وسيكون من الأكثر أمانًا للمشتري أن يتم تحديد المواد والتجهيزات التي سيتم تسليمها بشكل ملموس في العقد، بدلاً من استخدام عبارات تسويقية مثل «مفروش بالكامل» أو «تشطيبات فاخرة».
8. قم بإجراء فحص قانوني قبل دفع عربون
قد يُطلب منك دفع رسوم حجز أو عربون على وجه السرعة مقابل عقار أعجبك.
خاصة في المناطق التي تشهد إقبالاً كبيراً:
"هناك مشترٍ آخر مهتم."
قد يُطلب منك اتخاذ قرار سريع باستخدام عبارات من هذا القبيل.
ولكن قبل إرسال مبلغ كبير من المال، يجب على الأقل إتمام الفحوصات القانونية الأساسية.
كما يجب أن يكون واضحًا في عقد الدفعة الأولية أو عقد الحجز الشروط التي يتم بموجبها استرداد المبلغ أو عدم استرداده.
على سبيل المثال، إذا ظهرت نتيجة الفحص القانوني مشكلة تمنع شراء العقار، فيجب تحديد مصير الدفعة المقدمة مسبقًا.
فاحتمال فقدان العقار ليس أكثر أهمية من المخاطر التي قد تنشأ عن إرسال أموال إلى عقار لم يتم التحقق منه.
9. لا توقع على عقد البيع دون فهمه
يلعب كاتب العدل دورًا مهمًا في الإجراءات الرسمية في مونتينيغرو. وتشير إدارة العقارات أيضًا إلى أن كتاب العدل يلعبون دورًا في إبرام العقود بشكل قانوني في عمليات نقل الملكية التي يكون فيها أشخاص أجانب أطرافًا فيها.
ومع ذلك، فإن مهام كاتب العدل تختلف عن مهام المستشار القانوني المستقل للمشتري.
إن قيام كاتب العدل بإتمام المعاملة لا يعني أن العقد يتضمن الشروط الأكثر ملاءمةً لك من الناحية التجارية.
لذلك، من المهم، خاصة في عمليات الشراء ذات القيمة العالية، أن يتم تقييم العقد من وجهة نظر المشتري من قبل خبير قانوني مستقل.
يجب أن تكون بنود العقد واضحة، مثل سعر البيع وطريقة الدفع والوصف الدقيق للعقار وتاريخ التسليم وحالة الديون الحالية والتزامات الأطراف.
لا توقع على عقد تمت صياغته بلغة لا تفهمها بالاعتماد فقط على ما تم شرحه لك شفهياً.
10. احسب التكاليف الإضافية غير المشمولة في سعر البيع
لا يجب أن تفترض أن التكلفة الإجمالية لشراء شقة رأيتها في مونتينيغرو بسعر 200,000 يورو ستكون 200,000 يورو بالضبط.
فقد تنشأ تكاليف إضافية في عملية الشراء، حسب طبيعة العقار، مثل الضرائب، ورسوم كاتب العدل، والترجمة، والاستشارات القانونية، والتسجيل، وخدمات العقارات إن وجدت.
يُوضح المستند الاستثماري الرسمي لجمهورية الجبل الأسود نظام ضريبة نقل الملكية العقارية التصاعدية المطبق على عمليات نقل ملكية العقارات المستعملة على النحو التالي:يسري هذا النظام اعتبارًا من 1 يناير 2024.
كما أُجريت تعديلات على التشريعات الضريبية في عام 2026. على سبيل المثال، أعلنت إدارة الضرائب في الجبل الأسود أن عمليات نقل ملكية الأراضي المخصصة للبناء الخاضعة لضريبة القيمة المضافة (VAT) قد استُثنيت من نطاق ضريبة نقل ملكية العقارات، وأن مبيعات الأراضي المخصصة للبناء قد أُدرجت في نظام ضريبة القيمة المضافة (VAT).
وبالتالي، عند حساب الضريبة، يجب مراعاة خصائص العقار، مثل ما إذا كان مشروعًا جديدًا أو مسكنًا مستعملًا أو قطعة أرض، والتحقق من التشريعات السارية في تاريخ المعاملة.
11. تحقق أيضًا من الديون المرتبطة بالعقار
بالإضافة إلى الأعباء القانونية المسجلة في السجل العقاري، سيكون من المفيد التحقق من الالتزامات المالية الحالية المرتبطة بالعقار.
توضيح الوضع الحالي فيما يتعلق بنفقات الكهرباء أو المياه أو إدارة المبنى أو ما شابه ذلك قبل البيع قد يمنع مواجهة مشاكل غير متوقعة بعد نقل الملكية.
احرص بشكل خاص على معرفة مقدار الرسوم الشهرية والمصروفات المشتركة في الشقة أو المسكن داخل المجمع السكني.
في المشاريع الفاخرة، يمكن أن تؤثر رسوم الإدارة والصيانة الشهرية بشكل كبير على التكلفة الإجمالية للاستثمار.
قد يكون سعر شراء الشقة مغريًا، لكن تكاليف التشغيل السنوية المرتفعة قد تقلل العائد الصافي من الإيجار.
12. القرب من البحر وحده لا يكفي
عند البحث عن عقار في مونتينيغرو، تُعد المسافة عن البحر من أكثر الميزات التي تُستخدم في الإعلانات.
لكن عبارة «على بعد 300 متر من البحر» لا توفر بمفردها معلومات كافية عن الحياة اليومية.
قد تكون التضاريس في المناطق الساحلية في مونتينيغرو شديدة الانحدار. وعلى وجه الخصوص، في منطقة خليج كوتور ومحيط هيرتشيغ نوفي، قد تبدو المسافة قصيرة من حيث خط الطيران، ولكنها قد تخلق تجربة مختلفة من حيث الاستخدام اليومي بسبب المنحدرات الشديدة أو السلالم.
لذلك، من المفيد، إن أمكن، تفقد العقار ومحيطه سيرًا على الأقدام وليس بالسيارة فقط.
يمكن أن تؤثر المرافق مثل المتاجر والمدارس والمستشفيات ووسائل النقل العام ومواقف السيارات والوصول إلى الطرق الرئيسية على جودة الحياة وعلى إمكانية تأجير العقار في المستقبل.
13. تحقق مما إذا كان المنظر سيُحفظ في المستقبل أم لا
قد يتم بناء على قطعة الأرض الخالية الموجودة أمام شقة تتمتع اليوم بإطلالة غير محجوبة على البحر في المستقبل.
وهذا موضوع مهم بشكل خاص في المناطق الساحلية التي لا يزال التطوير فيها مستمرًا.
إذا كنت تدفع فرقًا كبيرًا في السعر مقابل «إطلالة بانورامية على البحر» في عقار ما، فيجب ألا تقتصر على النظر إلى الإطلالة الحالية فحسب، بل يجب أيضًا النظر إلى احتمالية البناء على قطع الأراضي المحيطة.
لا ينبغي اعتبار التصريح الشفهي لمندوب المبيعات بأن «لن يتم بناء أي مبنى هنا أبدًا» ضمانة كافية بحد ذاتها.
14. إذا كنت تشتري العقار بغرض الاستثمار، فاحسب العائد الإيجاري الفعلي
قد يكون العائد الإيجاري المرتفع أحد الحجج التسويقية الأكثر استخدامًا عند شراء العقارات في كوسو.
ومع ذلك، فإن إيرادات الإيجار الإجمالية تختلف عن العائد الصافي الذي يحصل عليه المستثمر.
على سبيل المثال، بالنسبة لشقة يُقال إنها ستدر إيرادات إيجار سنوية تبلغ 15,000 يورو، لا ينبغي حساب معدل العائد دون أخذ مصاريف الإدارة والصيانة وفترة الشغور والضرائب والنظافة وعمولات المنصات والمصاريف التشغيلية الأخرى في الاعتبار.
كما يجب ألا يُنسى أنه في حالة الإيجار الموسمي في المناطق السياحية، فإن معدل الإشغال لن يكون هو نفسه على مدار العام.
فإن ضرب السعر الليلي الذي يمكن الحصول عليه في شهر أغسطس في بودفا في 365 يومًا لا يُعد تحليلًا استثماريًا واقعيًا.
أما في حالة الإيجار طويل الأجل، فيجب دراسة الملف التعريفي للمستأجر المستهدف والطلب الفعلي على الإيجار في المنطقة.
15. لا تخلط بين شراء العقار والحصول على تصريح الإقامة
يمكن أن يشكل امتلاك العقارات في مونتينيغرو أساسًا للحصول على إقامة مؤقتة في ظل شروط معينة. تشير صفحة المعلومات الحالية للحكومة إلى أنه يمكن منح الأجانب المالكين للعقارات تصريح إقامة مؤقتة لمدة عام واحد شريطة استيفائهم للشروط اللازمة.
ولكن هناك فرقًا مهمًا هنا:
شراء منزل لا يعني تلقائيًا الحصول على حق إقامة غير محدود أو دائم.
علاوة على ذلك، قد تتغير قوانين الهجرة. وبالفعل، أعلنت حكومة الجبل الأسود في نوفمبر 2025 أنها وافقت على تعديل في اللوائح المتعلقة بالإقامة المؤقتة للأجانب من خلال العقارات، ينص على حد أدنى لقيمة العقار يبلغ 200,000 يورو.
لذلك، يتعين على الأشخاص الذين يتخذون قرار الشراء بالتزامن مع خطط الإقامة أن يتحققوا بشكل منفصل من تشريعات الأجانب السارية في تاريخ إتمام الصفقة.
16. قم بمعاينة المنزل في أوقات مختلفة
من المفيد ألا تقتصر تقييمك للعقار على جولة عرض مدتها 20 دقيقة تُجرى بعد الظهر فقط.
إن أمكن، قم بزيارة المنطقة في الصباح والمساء وفي عطلة نهاية الأسبوع أيضًا.
فقد يبدو الحي هادئًا في الصيف، لكنه قد يكون شبه مهجور في الشتاء؛ في حين أن المنطقة التي تكون هادئة في الشتاء قد تتحول تمامًا في شهري يوليو وأغسطس بسبب الازدحام السياحي.
كما أن مدة تعرض العقار لأشعة الشمس مهمة في الجبل الأسود، خاصة في التضاريس الجبلية لخليج كوتور.
وبالمثل، لا يمكن استنتاج تفاصيل مثل الرطوبة، وعزل المبنى، وأنظمة التكييف والتدفئة، وضغط المياه، والبنية التحتية للإنترنت، ومواقف السيارات من الصور فقط.
17. لا تركز على سعر الشراء فحسب، بل انظر أيضًا إلى سيناريو الخروج
لا ينتهي الاستثمار العقاري بيوم الشراء.
عندما ترغب في بيع العقار الذي اشتريته اليوم بعد خمس سنوات، من سيود شرائه؟
هذا السؤال مهم بشكل خاص في حالة العقارات التي يتم شراؤها لأغراض الاستثمار.
فالعقار الذي يتمتع بموقع محدد للغاية، أو يصعب الوصول إليه، أو الذي يستهدف فقط مجموعة معينة من المشترين الأجانب، قد يكون سيولة أقل في المستقبل حتى لو تم شراؤه بسعر مناسب.
في المقابل، قد تكون شريحة المشترين والمستأجرين المحتملين أوسع بالنسبة للمساكن ذات التخطيط القياسي التي تتمتع بسهولة الوصول إلى وسط المدينة أو الشاطئ أو المدارس أو المرسى أو الخدمات اليومية.
لذلك، عند اتخاذ قرار الاستثمار، لا ينبغي الاكتفاء بالسؤال «بأي سعر منخفض أشتريه اليوم؟»، بل يجب طرح السؤال «لمن يمكنني تأجيره أو بيعه غدًا؟» أيضًا.
قائمة مراجعة عند شراء العقارات في كوسو
يمكننا تلخيص العملية السابقة للشراء من خلال قائمة مراجعة بسيطة:
- افحص وثيقة التسجيل الرسمية للعقار.
- تحقق من حق ملكية البائع.
- تحقق من وجود الرهن العقاري والقيود الأخرى.
- قارن المساحة الرسمية بالمساحة الفعلية.
- تحقق من الوضع القانوني والتقني للمبنى.
- إذا كنت تشتري قطعة أرض، فافحص شروط البناء.
- ابحث عن الشركة المطورة في المشاريع الجديدة.
- قم بإجراء فحص قانوني قبل دفع العربون.
- قم بتقييم العقد مع خبير مستقل.
- احسب الضرائب ومصاريف الشراء الأخرى.
- تعرف على الرسوم والمصروفات الحالية.
- قم بزيارة المنطقة في أوقات مختلفة.
- احسب عائد الإيجار صافيًا وليس إجماليًا.
- قم بتقييم حق الإقامة بشكل منفصل عن ملكية العقار.
- ضع في اعتبارك إمكانات البيع والتأجير المستقبلية.
اشترِ المستندات أولاً، لا العقار
عند شراء عقار في مونتينيغرو، من المؤكد أن المنظر الجميل والمدينة المناسبة والسعر المناسب أمور مهمة. لكن لا شيء من هذه الأمور أهم من شراء عقار خالٍ من المشاكل القانونية.
لا يكفي اتخاذ القرار بمجرد مقارنة أسعار المتر المربع في مدن تتمتع بأسواق عقارية متباينة جدًا مثل بودفا وتيفات وكوتور وهيرتشيغ نوفي وبار وأولتشينج وبودغوريتشا.
في عملية شراء جيدة، يتم أولاً فحص سجلات الملكية والوضع القانوني للعقار؛ ثم يتم تقييم المواصفات الفنية، والتكلفة الإجمالية للشراء، والموقع، والغرض من الاستخدام، وإمكانية البيع أو التأجير في المستقبل.
على الرغم من أن شراء العقارات من قبل الأجانب في الجبل الأسود عملية شائعة، إلا أن هذا لا يعني أن كل عقار خالٍ من المشاكل. وتُظهر بيانات إدارة العقارات في الجبل الأسود أن الأجانب يمتلكون حقوقًا في ما يقرب من 50 ألف مبنى ووحدة سكنية مستقلة، مما يوضح حجم وجود المشترين الأجانب في السوق.
باختصار، فإن النهج الصحيح عند شراء عقار في الجبل الأسود هو طرح السؤال «هل يمكنني شراء هذا العقار بأمان؟» قبل السؤال «أعجبني هذا المنزل، كيف أشتريه؟».
ملاحظة: نظرًا لإمكانية تغير التشريعات المتعلقة بالعقارات والضرائب والإقامة، يجب التحقق من الوضع القانوني والالتزامات الضريبية بشكل خاص من خلال الجهات المختصة في مونتينيغرو والخبراء المستقلين في تاريخ الشراء.
+382 69 980 968
