Черногория является одной из стран, привлекающих внимание иностранных покупателей недвижимости благодаря своему расположению на побережье Адриатики, небольшой площади, развитому туризму и разнообразным вариантам жилья в разных городах. Согласно данным, опубликованным Управлением по недвижимости Черногории, в стране насчитывается более 50 тысяч объектов недвижимости или отдельных квартир, права на которые принадлежат иностранцам.
Однако поиск понравившейся квартиры или виллы в Черногории — это лишь начало безопасной сделки по покупке недвижимости. Перед оплатой необходимо проверить множество аспектов: от записей в реестре прав собственности до обременений на объект недвижимости, от правового статуса здания до налоговых обязательств.
В частности, тем, кто из Турции желает приобрести жилье в Черногории, следует помнить, что система в Черногории не является точной копией процесса, к которому они привыкли в Турции.
Поэтому в списке того, на что следует обратить внимание при покупке недвижимости в Черногории, на первом месте должна стоять не цена, а тщательная проверка правового и технического состояния объекта.
1. Убедитесь, что продавец действительно является собственником недвижимости
Само по себе наличие объявления о продаже недвижимости или то, что лицо, показывающее объект, представляет себя как владелец, не является достаточным основанием.
Перед принятием решения о покупке необходимо изучить официальные документы на недвижимость.
Одним из основных документов для проверки структуры собственности в реестре недвижимости Черногории является «List Nepokretnosti», то есть свидетельство о регистрации недвижимости. В официальных заявлениях правительства Черногории также указывается, что этот документ отражает структуру собственности на недвижимость.
Здесь следует проверять не только имя продавца. Необходимо также сопоставить зарегистрированную площадь недвижимости, сведения об отдельных помещениях, участок и доли владения с объектом недвижимости, выставленным на продажу.
Например, если вам сообщили, что площадь квартиры составляет 85 м², но в официальных документах указана иная площадь, это требует дополнительного изучения.
2. Проверьте наличие ипотеки, ареста и других ограничений
Подтверждение того, что продавец является собственником, не означает, что сделка завершена.
На недвижимости могут иметься права третьих лиц или записи, которые могут повлиять на пользование и передачу права собственности.
Поэтому при проверке документов о праве собственности и кадастровых данных необходимо выяснить наличие в отношении объекта недвижимости:
ипотеки, ареста, отметки, сервитута, споров и других обременений
.
То, что недвижимость находится в очень хорошем физическом состоянии, не означает, что с юридической точки зрения у неё нет проблем.
В частности, при обнаружении объекта недвижимости, продаваемого по цене, значительно ниже рыночной, прежде чем сосредоточиться на ценовом преимуществе, важно выяснить, почему он стоит дешевле.
3. Проверьте правовой статус здания и отдельного помещения
При покупке недвижимости в Черногории может оказаться недостаточным, чтобы только участок или здание были зарегистрированы.
Важно, чтобы фактическое состояние приобретаемого отдельного помещения соответствовало его состоянию в официальных документах.
Из объявлений черногорских властей, касающихся кадастровой регистрации, следует, что для оформления объектов, построенных с нарушением законодательства, могут потребоваться дополнительные документы и процедуры.
Поэтому следует проявлять особую осторожность, особенно в случае старых зданий, построек, которые были впоследствии расширены, или отдельно стоящих домов.
Например, терраса дома могла быть закрыта и присоединена к жилой площади. Мансарда могла быть впоследствии преобразована в комнату. Во дворе может находиться второе строение.
Не следует предполагать, что каждое физически существующее пространство автоматически внесено в официальные реестры.
4. Сравните данные о кондоминиуме и площади в квадратных метрах
Данные о площади в квадратных метрах, указанные в объявлениях, могут не совпадать с официальными записями.
Способ расчета площади балконов, террас, кладовых, гаражей или зон общего пользования в объявлениях может различаться.
Поэтому не следует принимать решение о покупке, основываясь исключительно на информации из объявления:
«квартира площадью 100 м² с видом на море»
следует проверить, какая площадь и с каким статусом указана в официальных документах.
То же самое касается парковочных мест.
Формулировка «парковочное место, принадлежащее квартире» не всегда означает, что парковочное место действительно является отдельным объектом недвижимости, право собственности на который будет передано покупателю. Иногда речь может идти лишь о праве пользования общей зоной.
5. С самого начала проверьте правила приобретения недвижимости иностранцами
Хотя приобретение недвижимости иностранцами в Черногории возможно, не следует относить все виды недвижимости к одной категории.
В официальных инвестиционных источниках Черногории указывается, что иностранные физические лица могут приобретать недвижимость, однако в рамках Закона о правах собственности существуют ограничения, в частности, в отношении некоторых сельскохозяйственных земель и других объектов недвижимости особого характера. MIA
Таким образом, с юридической точки зрения покупка иностранцем стандартной квартиры и приобретение им большого участка земли — это не одно и то же.
Особенно при инвестициях в земельные участки необходимо проверять характер объекта недвижимости в самом начале процесса покупки.
Не следует делать вывод о том, что каждый участок может быть зарегистрирован на имя иностранного физического лица, исходя из информации о том, что «иностранцы могут приобретать недвижимость в Черногории».
6. При покупке земельного участка изучите его градостроительный статус
Одной из самых дорогостоящих ошибок при покупке земельного участка является ориентация исключительно на местоположение и цену за квадратный метр.
Участок, расположенный недалеко от моря, с красивым видом и по приемлемой цене, может казаться привлекательным с точки зрения инвестиций. Однако главный вопрос заключается в следующем:
Что можно построить на этом участке?
Необходимо изучить условия застройки участка, его положение в рамках генерального плана, возможности доступа и подключение к инженерным сетям.
Кроме того, необходимо убедиться, что границы участка, которые вам показывают, совпадают с границами официального кадастрового участка. Именно по этой причине при указании площади участка в официальных процедурах важно использовать кадастровые планы.
Покупка участка с мыслью «в будущем я построю здесь виллу» и реальная возможность воплотить в жизнь запланированное строительство — это совершенно разные вещи.
Поэтому при инвестировании в земельные участки наряду с юридической экспертизой необходимо проводить градостроительную и техническую экспертизу.
7. Изучите застройщика в новых проектах
В Черногории, особенно в Будве, Тивате, Которе, Баре и Подгорице, вы часто можете встретить новые жилые проекты.
Если вы собираетесь приобрести недвижимость в рамках еще незавершенного проекта, недостаточно ограничиться оценкой визуализаций квартиры и презентации отдела продаж.
Необходимо изучить историю компании-застройщика, право собственности на земельный участок, текущее юридическое и техническое состояние проекта, а также условия сдачи объекта и график платежей, указанные в договоре.
В частности, при продаже, осуществляемой в ходе строительства, в договоре должны быть четко оговорены суммы и сроки платежей на каждом этапе.
Срок сдачи, положения, применяемые в случае задержки, технические характеристики квартиры и оборудование, входящее в комплект продажи, также должны быть определены как можно более четко.
С точки зрения покупателя будет более надежным конкретное указание в договоре материалов и оборудования, которые будут предоставлены, вместо маркетинговых формулировок типа «полностью меблированная» или «роскошная отделка».
8. Проведите юридическую экспертизу перед уплатой задатка
За понравившуюся недвижимость от вас могут быстро потребовать оплату резервирования или залог.
Особенно в районах с высоким спросом часто можно услышать:
«Есть еще один заинтересованный покупатель»
— с помощью таких фраз от вас могут потребовать принять решение в кратчайшие сроки.
Однако прежде чем перечислять значительную сумму денег, необходимо провести хотя бы базовую юридическую проверку.
В договоре о задатке или бронировании также должно быть четко указано, при каких условиях оплата будет возвращена, а при каких — нет.
Например, следует заранее определить, что произойдет с внесенным задатком, если в результате юридической экспертизы выяснится, что на недвижимость имеется проблема, препятствующая покупке.
Вероятность упустить объект недвижимости не является более значимым риском, чем риск, связанный с переводом денег за непроверенный объект.
9. Не подписывайте договор купли-продажи, не разобравшись в его содержании
В официальных процедурах в Черногории нотариус играет важную роль. Управление по недвижимости также отмечает, что при сделках с участием иностранных граждан нотариусы играют важную роль в обеспечении соответствия договора требованиям законодательства.
Однако функции нотариуса и независимого юридического консультанта покупателя не совпадают.
То, что нотариус оформляет сделку, не означает, что договор содержит наиболее выгодные для вас условия с коммерческой точки зрения.
Поэтому, особенно при покупке дорогостоящей недвижимости, важно, чтобы договор был проанализирован с точки зрения покупателя независимым юридическим экспертом.
В договоре должны быть четко прописаны такие пункты, как цена продажи, способ оплаты, точное описание недвижимости, срок передачи, состояние существующих задолженностей и обязательства сторон.
Не подписывайте договор, составленный на непонятном вам языке, полагаясь только на то, что вам рассказали устно.
10. Рассчитайте расходы, не входящие в цену продажи
Не следует полагать, что общая стоимость приобретения квартиры в Черногории, выставленной на продажу по цене 200 000 €, составит ровно 200 000 €.
В процессе покупки, в зависимости от характера недвижимости, могут возникнуть дополнительные расходы, такие как налоги, услуги нотариуса, перевод, юридические консультации, регистрация и, при необходимости, услуги риэлтора.
В официальном инвестиционном документе Черногории система прогрессивного налога на передачу права собственности на недвижимость, применяемая при сделках с вторичным жильем, объясняется следующим образом:Данная структура вступает в силу с 1 января 2024 года.
В 2026 году в налоговое законодательство были внесены дополнительные изменения. Например, Налоговая служба Черногории объявила, что сделки по передаче земельных участков под застройку, облагаемые НДС, исключены из сферы действия налога на передачу недвижимости, а продажа земельных участков под застройку включена в систему НДС.
Поэтому при расчете налога необходимо учитывать особенности объекта недвижимости — например, является ли он объектом нового строительства, жильем на вторичном рынке или земельным участком — и проверять действующее на дату сделки законодательство.
11. Проверьте наличие задолженностей по недвижимости
Помимо юридических обременений, указанных в свидетельстве о праве собственности, целесообразно проверить и существующие финансовые обязательства, связанные с объектом недвижимости.
Уточнение текущей ситуации с расходами на электроэнергию, воду, управление зданием и т. п. до продажи может предотвратить возникновение неожиданных проблем после передачи права собственности.
Обязательно узнайте, в частности, какова сумма ежемесячных взносов и общих расходов в квартире, расположенной в многоквартирном доме или жилом комплексе.
В элитных проектах ежемесячные сборы за управление и обслуживание могут существенно повлиять на общую стоимость инвестиции.
Цена покупки квартиры может быть привлекательной, но высокие годовые эксплуатационные расходы могут снизить чистую доходность от аренды.
12. Близость к морю сама по себе недостаточна
При поиске недвижимости в Черногории одним из наиболее часто упоминаемых в объявлениях параметров является расстояние до моря.
Однако фраза «300 метров до моря» сама по себе не дает достаточной информации о повседневной жизни.
В прибрежных районах Черногории рельеф местности может быть довольно крутым. В частности, в окрестностях Которского залива и Герцег-Нови расстояние, которое по прямой кажется небольшим, из-за крутых подъемов или лестниц может создавать совершенно иные условия для повседневного использования.
Поэтому, если это возможно, полезно осмотреть объект недвижимости не только на автомобиле, но и пешком, чтобы оценить его окрестности.
Такие факторы, как наличие магазинов, школ, больниц, общественного транспорта, парковок и доступ к главной дороге, могут повлиять как на качество жизни, так и на будущий потенциал сдачи в аренду.
13. Узнайте, сохранится ли вид на море в будущем
Пустой участок перед квартирой, из которой сегодня открывается беспрепятственный вид на море, в будущем может быть застроен.
Это особенно актуально для прибрежных районов, где продолжается застройка.
Если вы платите значительную надбавку к цене недвижимости, чтобы приобрести «панорамный вид на море», следует учитывать не только нынешний вид, но и вероятность застройки соседних участков.
Устное заверение агента по продажам о том, что «здесь никогда не построят здание», не должно рассматриваться в качестве единственной гарантии.
14. Если вы покупаете недвижимость в инвестиционных целях, рассчитайте реальную доходность от аренды
Одним из наиболее часто используемых аргументов при продаже недвижимости в Черногории может быть высокая доходность от аренды.
Однако валовой доход от аренды и чистая арендная доходность, остающаяся в кармане инвестора, — не одно и то же.
Например, при расчете доходности квартиры, которая, как утверждается, принесет 15 000 евро годового дохода от аренды, необходимо учитывать расходы на управление, техническое обслуживание, период простоя, налоги, уборку, комиссионные агентствам и другие эксплуатационные расходы.
Если речь идет о сезонной аренде в туристических районах, не следует забывать, что коэффициент заполняемости не будет одинаковым в течение всего года.
Умножение цены за ночь, которую можно получить в Будве в августе, на 365 дней не является реалистичным инвестиционным анализом.
В случае долгосрочной аренды необходимо изучить профиль целевого арендатора и реальный спрос на аренду в данном районе.
15. Не следует путать приобретение недвижимости с получением вида на жительство
В Черногории владение недвижимостью при определенных условиях может служить основанием для получения временного вида на жительство. На официальной информационной странице правительства указано, что иностранцам, владеющим недвижимостью, при соблюдении необходимых условий может быть предоставлен временный вид на жительство сроком на один год.
Однако здесь есть важное различие:
покупка дома не означает автоматического получения права на бессрочное или постоянное проживание.
Кроме того, иммиграционное законодательство может измениться. Так, правительство Черногории объявило, что в ноябре 2025 года оно приняло поправку к положению о временном проживании иностранцев на основании владения недвижимостью, предусматривающую минимальную стоимость недвижимости в размере 200 000 евро.
Поэтому лицам, принимающим решение о покупке в рамках плана получения вида на жительство, необходимо дополнительно проверить законодательство об иностранцах, действующее на момент совершения сделки.
16. Осматривайте дом в разное время суток
Не стоит оценивать объект недвижимости только по 20-минутному просмотру, проводимому во второй половине дня.
По возможности осмотрите район утром, вечером и в выходные дни.
Район, который летом кажется тихим, зимой может оказаться довольно безлюдным; а район, тихий зимой, в июле–августе может преобразиться до неузнаваемости из-за интенсивного туристического потока.
Продолжительность солнечного света также важна в Черногории, особенно в горной местности Которского залива.
Точно так же такие детали, как влажность, теплоизоляция здания, системы кондиционирования и отопления, давление воды, интернет-инфраструктура и парковка, невозможно определить по фотографиям.
17. Обращайте внимание не только на цену покупки, но и на сценарий выхода из инвестиции
Инвестиции в недвижимость не заканчиваются в день покупки.
Если через пять лет вы захотите продать купленную сегодня недвижимость, кто захочет её купить?
Этот вопрос особенно важен в случае недвижимости, приобретаемой в инвестиционных целях.
Недвижимость, расположенная в очень специфическом месте, с затрудненным доступом или ориентированная исключительно на определенную группу иностранных покупателей, даже если она была приобретена по выгодной цене, в будущем может оказаться менее ликвидной.
Напротив, у жилых объектов стандартной планировки, расположенных в центре города, на побережье, рядом со школами, пристанью для яхт или повседневными услугами, круг потенциальных покупателей и арендаторов может быть шире.
Поэтому при принятии инвестиционного решения следует задавать не только вопрос «Насколько дешево я покупаю сегодня?», но и «Кому я смогу сдать это в аренду или продать завтра?».
Контрольный список при покупке недвижимости в Черногории
Процесс, предшествующий покупке, можно кратко изложить с помощью простого контрольного списка:
- Изучите официальный документ о регистрации недвижимости.
- Убедитесь в праве собственности продавца.
- Проверьте наличие ипотеки, обременений и других ограничений.
- Сравните официальную площадь в квадратных метрах с фактическим состоянием.
- Изучите юридическое и техническое состояние здания.
- Если вы покупаете земельный участок, изучите условия застройки.
- При покупке недвижимости в рамках новых проектов изучите компанию-застройщика.
- Перед внесением задатка проведите юридическую экспертизу.
- Оцените договор с помощью независимого эксперта.
- Рассчитайте налоги и другие расходы, связанные с покупкой.
- Узнайте размер коммунальных платежей и текущих расходов.
- Посетите район в разное время суток.
- Рассчитывайте доходность от аренды не в брутто, а в нетто.
- Оценивайте право проживания отдельно от права собственности на недвижимость.
- Учтите потенциал будущей продажи и сдачи в аренду.
Сначала приобретайте документы, а не недвижимость
При покупке недвижимости в Черногории, конечно, важны красивый вид, подходящий город и приемлемая цена. Однако ничто из этого не важнее, чем приобретение недвижимости, не имеющей юридических проблем.
Особенно в таких городах, как Будва, Тиват, Котор, Герцег-Нови, Бар, Улцинь и Подгорица, где рынки недвижимости значительно отличаются друг от друга, недостаточно принимать решение, просто сравнивая цены за квадратный метр.
В рамках грамотного процесса покупки сначала изучаются документы о праве собственности и юридический статус объекта; затем оцениваются технические характеристики, общая стоимость покупки, местоположение, цель использования и потенциал будущей продажи или сдачи в аренду.
Хотя покупка недвижимости иностранцами в Черногории является распространенной практикой, это не означает, что с каждым объектом недвижимости все в порядке. Данные Управления по недвижимости Черногории, согласно которым иностранцы владеют правами на примерно 50 тысяч зданий и отдельных квартир, свидетельствуют о масштабах присутствия иностранных покупателей на рынке.
Одним словом, при покупке недвижимости в Черногории наиболее правильным подходом является задать вопрос «Могу ли я с уверенностью приобрести этот объект недвижимости?» ещё до того, как спросить: «Мне понравился этот дом, как его купить?».
Примечание: поскольку законодательство в сфере недвижимости, налогообложения и проживания может изменяться, юридический статус и налоговые обязательства должны быть подтверждены на дату покупки у уполномоченных органов Черногории и независимых экспертов.
+382 69 980 968
