Какой город в Черногории лучше всего подходит для инвестиций?

Один из первых вопросов, который обычно задают те, кто планирует инвестировать в недвижимость в Черногории, звучит одинаково: в каком городе лучше купить жилье? Учитывая роскошные проекты марин в Тивате, сильный туристический рынок Будвы, ограниченный и самобытный жилой фонд Котора, круглогодичный спрос на аренду в Подгорице или относительно доступные цены в Баре, назвать один-единственный город довольно сложно.

К тому же понятия «лучший город для инвестиций», «город, который больше всего вырастет в цене» или «город, который обеспечит наибольшую доходность от аренды» не являются синонимами.

Согласно последним данным Статистического управления Черногории MONSTAT, опубликованным в августе 2026 года, средняя цена продажи нового жилья во втором квартале 2026 года по стране достигла уровня 2 557 евро/м². В Подгорице средняя цена составила 2 510 евро/м², а в прибрежном регионе — 2 838 евро/м². В предыдущем квартале эти показатели составляли 2 395 евро/м² и 2 575 евро/м² соответственно. Однако следует особо отметить, что данные MONSTAT охватывают только новые объекты жилья, выставленные на продажу впервые, и не включают вторичное жилье, виллы и земельные участки.

Поэтому выбирать город для инвестиций, ориентируясь исключительно на среднюю цену за квадратный метр, не является правильным подходом. Необходимо комплексно оценивать стоимость приобретения, модель сдачи в аренду, туристический спрос, потенциал перепродажи, новое предложение в регионе и срок окупаемости инвестиций.

Сначала необходимо определить, что такое «наилучшая инвестиция»

Город, подходящий для одного инвестора, может оказаться неправильным выбором для другого.

Например, с точки зрения инвестора, заинтересованного в стабильном и максимально предсказуемом ежемесячном доходе от аренды, Подгорица может стать отличным вариантом. Для тех, кто хочет извлечь выгоду из краткосрочной аренды в летний сезон, Будва может предложить более подходящий рынок. А инвестор с высоким бюджетом, ориентированный на премиум-сегмент и заинтересованный в долгосрочном сохранении стоимости, может обратить внимание на Тиват.

Поэтому перед сравнением городов целесообразно разделить инвестиционные цели на четыре основные группы:

• Стабильный долгосрочный доход от аренды
• Потенциал в сфере туризма и краткосрочной аренды
• Долгосрочный рост стоимости
• Сохранение капитала в премиальной недвижимости

Инвестиционные характеристики городов Черногории значительно различаются в зависимости от этих целей.

Будва: один из самых перспективных кандидатов для туризма и краткосрочной аренды

Когда речь заходит об инвестициях в недвижимость в Черногории, ориентированных на туризм, Будва заслуживает особого внимания.

Согласно данным MONSTAT за август 2025 года, касающимся объектов коллективного размещения, из 1 061 386 ночевок по всей Черногории 466 606 пришлось на Будву. Иными словами, только на Будву пришлось около 44 % от общего числа ночевок в стране в этой категории. В июне 2025 года этот показатель составлял 43,9 %.

При этом популярность Будвы, судя по всему, не ограничивается только периодом июля–августа. Даже согласно данным по коллективному размещению за октябрь 2025 года 48,3 % ночевок по всей стране пришлось на Будву.

Эти данные не отражают непосредственно доход от сдачи квартиры в аренду на короткий срок через Airbnb или аналогичные платформы. Однако они являются весьма важным показателем для понимания масштабов туристического спроса в городе.

Помимо центра Будвы, такие районы, как Бечичи, Рафаиловичи, Пржно и Петровац, также предлагают различные инвестиционные возможности. Расстояние до пляжа, вид на море, наличие парковки, качество строительства и планировка жилья могут существенно повлиять на доходность при краткосрочной аренде.

Недостатком Будвы является то, что начальные затраты уже не являются низкими, а в популярных районах продолжается поступление нового жилья на рынок. Поэтому вместо того, чтобы совершать покупку, руководствуясь лишь мыслью «это сдается в аренду, потому что находится в Будве», необходимо оценить и конкурирующие объекты недвижимости, расположенные в том же районе.

Для кого это подходит? Для инвесторов, стремящихся совместить туристическую аренду с личным проживанием и воспользоваться спросом в высокий сезон.

Тиват: премиум-сегмент и долгосрочная ценность

Инвестиционная история Тивата значительно отличается от истории Будвы.

Крупномасштабные проекты, такие как «Порто Монтенегро» и «Луштица-Бэй», превратили Тиват в один из престижных направлений на рынке недвижимости не только в Черногории, но и во всем Адриатическом регионе. Из-за жизни в марине, международного профиля пользователей и новых жилых проектов высокого стандарта стоимость входа в этот регион может значительно превышать средний показатель по стране.

Поэтому с точки зрения инвестора Тиват следует рассматривать не как рынок, где можно «купить дешево и получить высокую доходность от аренды», а как рынок размещения капитала в высококачественных объектах в эксклюзивных локациях.

Эта разница прослеживается и в доходности от аренды. Согласно исследованию Global Property Guide, основанному на данных за июнь 2026 года, средняя валовая долгосрочная доходность от аренды квартир в Тивате составляет около 4,36 %. В том же исследовании средний показатель по Подгорице составляет 5,15 %.

Это не означает, что Тиват — плохая инвестиция. Более высокая покупная цена, естественно, может снизить соотношение арендного дохода к стоимости недвижимости.

При инвестировании в Тивате не следует относить районы Порто-Монтенегро, Селяново, Донья-Ластва и Луштица к одной и той же инвестиционной категории. Жилье в проекте марины премиум-класса и стандартная квартира в центре города различаются по целевой аудитории, эксплуатационным расходам и рынку перепродажи.

Для кого это подходит? Для инвесторов с высоким бюджетом, желающих инвестировать в премиум-сегмент и уделяющих больше внимания качеству местоположения и долгосрочному сохранению стоимости, чем краткосрочной максимальной доходности от аренды.

Котор: ограниченное предложение и преимущество уникального местоположения

Наиболее важной особенностью Котора с точки зрения инвестиций является наличие уникального окружения недвижимости, которое трудно повторить.

География Бока-Которска, а также наличие исторических поселений и территорий, находящихся под охраной ЮНЕСКО, не позволяют строить неограниченное количество нового жилья в определенных районах Котора. Это особенно выделяет объекты недвижимости с самобытным характером, расположенные в окрестностях Доброты, Прчаня, Муо и Пераста.

Однако инвестиционная логика в Которе не одинакова для всех объектов.

Исторический дом в Старом городе, современная квартира с видом на море в Доброте и отреставрированный каменный дом в Прчане — это три разных инвестиционных объекта. Расходы на содержание, целевая аудитория арендаторов и ликвидность при продаже могут различаться.

Котор также является популярным туристическим направлением. В августе 2025 года в объектах коллективного размещения было зарегистрировано около 59 тысяч ночевок. В октябре, судя по примерно 25 тысячам ночевок, туристическая активность продолжается даже после окончания сезона. monstat.org

В то же время выбор подходящей недвижимости в Которе может потребовать более тщательного исследования, чем инвестиции в стандартную новую квартиру в Будве. В случае с историческими зданиями особое значение имеют техническое состояние, затраты на реставрацию, доступность для автомобилей и наличие парковки.

Для кого это подходит? Для инвесторов, ищущих недвижимость с ограниченным предложением, обладающую индивидуальностью и способную выделиться на рынке в долгосрочной перспективе.

Подгорица: спрос на аренду круглый год, независимо от туристического сезона

Если при упоминании об инвестициях в Черногорию сосредоточиться исключительно на побережье Адриатики, можно упустить важную возможность.

Инвестиционная модель столицы Подгорицы полностью отличается от модели прибрежных городов. Спрос здесь формируется не столько за счёт туристов, сколько за счёт жителей города, работающих здесь людей, студентов, сотрудников государственного и частного секторов, а также долгосрочных арендаторов.

Эта ситуация создает важное преимущество для инвестора: снижается зависимость от сезона.

По расчетам Global Property Guide, основанным на данных за июнь 2026 года, средняя валовая доходность от аренды в Подгорице составляет около 5,15 %. В том же исследовании валовая доходность для студий оценивается в 5,60 %, а для однокомнатных квартир — около 5,59 %. Необходимо помнить, что это приблизительные показатели валовой доходности, рассчитанные на основе объявлений о продаже и арендных ставок, и что чистая доходность будет ниже после вычета налогов, периода простоя и эксплуатационных расходов.

Стоимость приобретения недвижимости в Подгорице также привлекает внимание по сравнению с прибрежным регионом. Согласно данным MONSTAT о новом жилье за второй квартал 2026 года, средняя стоимость в Подгорице составляет 2 510 €/м², а в прибрежном регионе — 2 838 €/м². monstat.org

Недостатком Подгорицы является отсутствие туристической надбавки и премии за вид на море, характерных для прибрежных городов. Таким образом, речь идет о более традиционном инвестировании в жилье, а не о получении очень высокой краткосрочной арендной платы или премии за использование в качестве дома для отдыха.

Для кого это подходит? Для инвесторов, ориентированных на стабильную долгосрочную аренду, более низкий сезонный риск и доходность от аренды.

Герцег-Нови: более сбалансированная альтернатива в заливе

С точки зрения инвестиций Герцег-Нови иногда остается в тени Тивата и Котора. Между тем город, расположенный в Которском заливе, имеет значительный объем туристического потока.

Согласно данным MONSTAT за август 2025 года, в Херцег-Нови в объектах коллективного размещения было зарегистрировано около 165 тысяч ночевок. Этот показатель превышает аналогичные данные по Котору и Тивату за тот же месяц и составляет 15,6 % от общего показателя по стране.

Одним из преимуществ города является то, что он не представляет собой единый инвестиционный центр. Савина, Игало, Кумбор, Дженовичи, Баошичи и Биела ориентированы на разные бюджеты и профили пользователей.

В частности, новые инвестиционные проекты в окрестностях Кумбора и Дженовичи укрепляют премиальный сегмент региона, в то время как в других районах можно найти более традиционные варианты жилья.

По этой причине Херцег-Нови стоит рассмотреть тем, кто хочет инвестировать в регион залива, не сталкиваясь с высокими входными затратами, характерными для Тивата.

Для кого это подходит? Для инвесторов, желающих инвестировать в район залива, но рассматривающих альтернативы помимо Тивата и Котора.

Бар: более низкие входные затраты и потенциал развития

Сильной стороной Бара с точки зрения инвестиций является сочетание прибрежной жизни и реальной городской экономики.

Тот факт, что Бар не является городом, в значительной степени зависящим от туризма, как, например, Будва, а также наличие постоянного населения и портовой экономики, обеспечивающих активность в течение всего года, делают спрос на недвижимость в Баре особенным.

Кроме того, Бар может предложить более доступные варианты по сравнению с престижными районами побережья. Это позволяет инвестору приобрести более просторное жилье или объект недвижимости другого типа при том же объеме капитала.

В таких районах, как Шушань, Зелени Пояс, Добра Вода и Утьеха, на первый план выходят вид на море и потенциал для туристического использования.

Инвестиционная привлекательность Бара заключается не в том, что это «самый дорогой район на сегодняшний день», а в балансе между ценой и потенциалом использования. Поэтому это один из городов, который стоит изучить, особенно инвесторам со средним бюджетом.

Для кого он больше подходит? Для инвесторов, желающих инвестировать в прибрежную недвижимость, но не готовых платить за вход в рынок таких городов, как Тиват, Котор и Будва.

Улцинь: для тех, кто думает о долгосрочной перспективе

Улцинь отличается от других прибрежных городов Черногории по характеру рынка недвижимости. Длинные песчаные пляжи вокруг Велики-Плажи и Доньи-Штой, более обширная территория и развитие туризма составляют основу инвестиционной привлекательности региона.

Спрос на туристические услуги также нельзя недооценивать. В августе 2025 года на Улцинь пришлось 117 тысяч ночевок в объектах коллективного размещения, что составило 11 % от общего показателя по стране. monstat.org

В то же время центр города Улцинь, а также районы Пиньеш, Велика-Плажа и Дони-Штой не имеют одинакового инвестиционного профиля. В частности, при инвестициях в земельные участки или отдельно стоящие здания, расположенные вблизи побережья, необходимо тщательно изучить вопросы градостроительного регулирования, регистрации зданий и статуса земельных участков.

Улцинь может оказаться более интересным для тех, кто желает инвестировать в будущее развитие региона, чем для тех, кто ищет готовый и устоявшийся рынок премиум-класса.

Так какой же город действительно более целесообразен?

Вместо того чтобы составлять единый рейтинг, правильнее будет оценивать города в зависимости от целей инвестирования:

Поэтому выбор города — это, по сути, лишь первый этап инвестиционного решения.

Прежде чем выбирать город, необходимо оценить объект недвижимости

Одной из распространенных ошибок при инвестировании в недвижимость в Черногории является то, что сначала формируется твердое мнение о городе, а затем считается, что любая недвижимость в этом городе — хорошее вложение средств.

Между тем даже между двумя соседними улицами может быть существенная разница.

Например, в Будве одна из двух квартир одинаковой площади может находиться в шаговой доступности от пляжа, иметь парковку и вид на открытое море, в то время как другая — на крутом склоне, в месте, где без автомобиля не обойтись и где перед домом может появиться новая застройка.

Аналогичным образом, в Тивате жилье премиум-класса в районе марины может иметь не только высокую цену продажи, но и высокие коммунальные и эксплуатационные расходы. В Подгорице же небольшая квартира с гораздо более низкой покупной ценой может обеспечить более высокую процентную доходность при долгосрочной аренде, если она расположена в правильном районе.

Поэтому при оценке инвестиций необходимо учитывать как минимум следующие факторы:

Цена покупки → реальный арендный потенциал → годовые расходы → риск простоя → местоположение → качество строительства → правовой статус → новое предложение в регионе → потенциал перепродажи.

В частности, следует с осторожностью относиться к заявлениям, указанным в объявлениях, таким как «гарантированная годовая доходность 8–10 %». Валовой доход от аренды и чистый доход, остающийся в кармане инвестора, — это не одно и то же.

Разница между валовой и чистой доходностью при инвестировании в недвижимость в Черногории

При расчете годовой доходности инвестиций от аренды недостаточно просто умножить месячную арендную плату на 12.

Например, если жилой объект стоимостью 200 000 евро приносит 12 000 евро арендного дохода в год, то по простому расчёту:

12 000 / 200 000 × 100 = 6 % валовой доходности от аренды

.

Однако эта цифра не отражает реальную доходность для инвестора.

После вычета управленческих расходов, коммунальных платежей, затрат на техническое обслуживание и ремонт, страховых взносов, налогов, периодов простоя при смене арендаторов и, в особенности при краткосрочной аренде, расходов на уборку и эксплуатацию, чистая доходность будет ниже.

Поэтому при сравнении двух городов следует задавать не просто вопрос «в каком городе арендная плата выше?», а рассматривать вопрос: «Какой доход я получаю после вычета расходов в отношении вложенного капитала?».

Выбор оптимального города для инвестиций зависит от бюджета

По мере увеличения бюджета не только расширяются инвестиционные возможности, но и меняется характер инвестиций.

При более ограниченном бюджете можно рассмотреть небольшие и средние квартиры в Подгорице, а также жилье в Баре. Здесь цель, как правило, заключается в том, чтобы найти оптимальное соотношение между доходом от аренды и стоимостью покупки.

При среднем и высоком бюджете Будва, Бечичи, Герцег-Нови и Котор начинают предлагать больше вариантов. Здесь можно сочетать туристическую аренду с долгосрочным ростом стоимости.

При более высоком капитале Тиват, Порто-Черногория, Луштица-Бэй и эксклюзивные участки в Которском заливе относятся к отдельному классу инвестиций. На этом уровне инвестор приобретает не просто квадратные метры; местоположение, бренд проекта, уровень обслуживания и доступ к международному рынку покупателей также становятся частью цены.

Поэтому неверно ожидать, что ответ на вопрос «Какой город в Черногории является наиболее подходящим?» будет одинаковым для инвестора с бюджетом в 150 000 евро и для инвестора с бюджетом в 750 000 евро.

На что следует обратить внимание при выборе города для инвестиций в Черногории?

При выборе города следует учитывать не только сегодняшние цены, но и то, каким будет положение на рынке недвижимости через пять или десять лет.

Следует отслеживать новые проекты в регионе, инвестиции в транспортную инфраструктуру, развитие туризма и предложение нового жилья; в то же время необходимо профессионально проверить правоустанавливающие документы и кадастровые записи приобретаемой недвижимости, состояние здания и, при наличии, связанные с ним обязательства.

Особенно с точки зрения иностранного инвестора не следует совершать сделку, не разобравшись, почему объект недвижимости, предлагаемый как «очень выгодная сделка», оценивается ниже рыночной стоимости.

Иногда владелец недвижимости действительно стремится к быстрой продаже. А иногда за разницей в цене могут скрываться такие причины, как транспортная доступность, качество строительства, правовой статус, вероятность закрытия вида из окна или сложности при перепродаже.

Удачная инвестиция — это не просто покупка недвижимости в правильном городе, а покупка правильной недвижимости в правильном городе по правильной цене.

Вывод: в Черногории нет единственного «победителя» среди городов

Если бы пришлось назвать один-единственный город в Черногории, наиболее подходящий для инвестиций, ответ был бы неполным.

Для туризма и краткосрочной аренды Будва является одним из сильнейших кандидатов с учетом текущего уровня спроса. Для премиум-сегмента и долгосрочного вложения капитала Тиват представляет собой один из самых привлекательных рынков Черногории. Котор выделяется ограниченным предложением и уникальным характером недвижимости. Подгорица предлагает более классическую и ориентированную на доход модель инвестиций благодаря круглогодичному спросу на долгосрочную аренду. Герцег-Нови представляет собой сбалансированную альтернативу в заливе, в то время как Бар можно оценивать с точки зрения соотношения цены и потенциала, а Улцинь — с точки зрения перспектив долгосрочного развития.

Еще один важный момент, на который указывают данные за 2026 год, — это то, что рынок не находится в стагнации. По данным MONSTAT, средняя цена за квадратный метр нового жилья только за период с первого по второй квартал 2026 года по всей стране выросла с 2 445 €до 2 557 евро, а в прибрежной зоне — с 2 575 евро до 2 838 евро. monstat.org

Поэтому важно не столько учитывать, какой город был дешевым в прошлом, сколько оценивать, насколько сегодняшняя цена соответствует будущему доходу и потенциалу перепродажи данной недвижимости.

С помощью Newlife Guide вы можете сравнить актуальные предложения по продаже недвижимости в разных городах Черногории; в зависимости от вашего бюджета, ожидаемого дохода от аренды и срока инвестирования вы сможете оценить различные инвестиционные варианты — от Подгорицы до Будвы, от Тивата до Бара и Улциня.

Часто задаваемые вопросы

Какой город в Черногории лучше всего подходит для инвестиций?
Не существует единственного города, который был бы лучшим для всех. Для туристической аренды выделяется Будва, для премиум-сегмента — Тиват, для долгосрочной аренды — Подгорица, а для эксклюзивных объектов с уникальным характером — Котор.

В каком городе Черногории самая высокая доходность от аренды?
Доходность от аренды зависит от покупной цены объекта и модели сдачи в аренду. В исследовании, основанном на данных за июнь 2026 года, средняя валовая доходность от долгосрочной аренды квартир в Подгорице была рассчитана на уровне примерно 5,15%. Global Property Guide

Стоит ли инвестировать в Будву?
Будва — самый оживлённый туристический центр Черногории. Согласно данным MONSTAT за август 2025 года по коллективному размещению, примерно 44 % ночевок в стране пришлось на Будву. Это свидетельствует о высоком спросе на туристическую аренду, однако необходимо дополнительно учитывать цену покупки и сезонную конкуренцию. monstat.org

Что лучше для инвестиций: Тиват или Будва?
Цели различаются. Будва выделяется туристической арендой и большим потоком посетителей, а Тиват — рынком элитного жилья и недвижимостью высокого сегмента в районе марины.

Разумно ли покупать жилье в Подгорице в инвестиционных целях?
Если целью является не туризм, а долгосрочная аренда, Подгорица является сильной альтернативой. Поскольку это столица, спрос на аренду здесь в меньшей степени зависит от туристического сезона, чем в прибрежных городах.

Стоит ли рассматривать Бар в качестве объекта для инвестиций?
Да. Бар, благодаря относительно доступным стартовым затратам среди прибрежных городов и городской жизни, продолжающейся круглый год, может быть интересен, в частности, инвесторам со средним бюджетом.

Каков самый важный критерий при покупке недвижимости в Черногории с целью инвестиций?
Единого критерия нет. Необходимо комплексно оценивать покупную цену, чистый арендный потенциал, местоположение, правовой статус, годовые расходы, новое предложение на рынке в данном регионе и потенциал перепродажи в будущем.

Квартира, вилла или земельный участок: какой тип недвижимости более подходит для инвестиций?

Не менее важно, чем выбор города для инвестиций в Черногории, определить, какой тип недвижимости приобрести. В одном и том же городе квартира, вилла и земельный участок могут иметь совершенно разные инвестиционные характеристики.

Квартиры — это более простой в управлении вариант, особенно для тех, кто впервые инвестирует в Черногории. В таких регионах, как Подгорица, Будва, Бечичи, Тиват и Бар, одно- и двухкомнатные квартиры могут привлекать более широкий круг потенциальных арендаторов и покупателей при перепродаже в будущем.

Преимущество небольших и средних квартир заключается не только в более низкой стоимости приобретения. Расходы на уборку, обслуживание, мебель и общие эксплуатационные расходы также могут быть более контролируемыми по сравнению с крупными объектами недвижимости.

Что касается вилл, то здесь инвестиционная модель меняется. В частности, виллы с видом на море или с частным бассейном в окрестностях Будвы, Которского залива, Тивата и Герцег-Нови могут привлекать арендаторов и покупателей с высоким бюджетом. В свою очередь, помимо стоимости покупки, возрастают расходы на сад, бассейн, фасад, охрану и общее обслуживание.

Поэтому при инвестировании в виллы не следует ориентироваться исключительно на высокие ставки аренды за ночь. Необходимо учитывать, сколько дней в году вилла может быть сдана в аренду, и какова общая годовая сумма эксплуатационных расходов.

Инвестиции в земельные участки — это совершенно иная стратегия. Земельный участок, как правило, не приносит регулярного дохода от аренды; ожидания инвестора связаны с будущим ростом стоимости или потенциалом развития проекта.

В частности, возможности для инвестиций в земельные участки можно найти в Бар, Улцинь, Никшич и некоторых развивающихся районах. Однако прежде чем обращать внимание на цену участка, необходимо изучить право на застройку, условия застройки, транспортное сообщение, инфраструктуру и правовой статус.

Участок, который кажется дешевым, но имеет ограниченные права на застройку, может не предоставить ожидаемых инвестиционных возможностей.

Новый проект или вторичный рынок недвижимости?

Еще одно важное решение, которое стоит перед инвесторами в Черногории, — это выбор между покупкой недвижимости в новом проекте или на вторичном рынке.

Одним из главных преимуществ новых проектов являются современные строительные стандарты. Автостоянка, лифт, система безопасности, энергоэффективность, современная планировка и зоны общего пользования могут быть особенно важны для туристов и иностранных арендаторов.

Новые жилые проекты в Тивате, Будве, Бечичи, Баре и Подгорице привлекают значительную часть инвесторов.

Однако цена покупки в новых проектах, как правило, выше. В премиальных проектах бренд, местоположение, общие зоны и уровень обслуживания могут существенно отражаться на цене продажи.

Кроме того, при покупке квартиры в еще незавершенном проекте следует оценивать не только саму квартиру, но и способность застройщика завершить проект в соответствии с обещаниями.

У недвижимости на вторичном рынке же есть другие преимущества.

Вы можете непосредственно увидеть готовое здание и его окрестности. Легче оценить реальный вид из окна, транспортное сообщение, район и состояние здания. Кроме того, в некоторых случаях на рынке вторичного жилья можно найти более выгодные цены по сравнению с новыми проектами в том же районе.

С другой стороны, в старых зданиях могут возникнуть дополнительные расходы, связанные с ремонтом, влажностью, теплоизоляцией, инженерными сетями, крышей или фасадом.

Поэтому при выборе между новым и вторичным жильем основной вопрос звучит так:

«Что дешевле?»

а

«Какой вариант более выгоден с точки зрения совокупных инвестиционных затрат и будущего использования?»

.

Изменяется ли выбор города при краткосрочных, среднесрочных и долгосрочных инвестициях?

Да. Инвестор, планирующий продать недвижимость через два года, и инвестор, который будет держать её в своём портфеле в течение десяти лет, не обязательно должны выбирать один и тот же город и один и тот же тип недвижимости.

Краткосрочные инвестиции

При краткосрочных инвестициях на первый план выходит ликвидность.

Недвижимость должна легко перепродаваться, быть привлекательной для широкого круга покупателей, а при покупке не следует переплачивать по сравнению с рыночной ценой.

С этой точки зрения можно рассмотреть такие активные рынки, как Будва, Подгорица и Тиват. Однако в премиальных проектах из-за высокой начальной цены не всегда удается получить ожидаемую прибыль от капитала в короткие сроки.

Поэтому при краткосрочных инвестициях особенно важную роль играет цена покупки.

Среднесрочные инвестиции

В перспективе от трех до пяти лет развитие региона начинает приобретать все большее значение.

В этот период преимущество могут дать новые инвестиции в инфраструктуру, жилые проекты, развитие туризма и регионы, привлекающие растущий интерес со стороны международных инвесторов.

Такие районы, как Бар и Герцег-Нови, можно рассматривать с этой точки зрения, в то время как на более устоявшихся рынках, таких как Будва и Тиват, успех инвестиций будет в большей степени зависеть от выбора объекта недвижимости.

Долгосрочные инвестиции

При долгосрочных инвестициях важность качественного местоположения возрастает.

Недвижимость, обладающая такими уникальными преимуществами, как близость к морю, пристань для яхт, историческое окружение или расположение в центре города, может рассматриваться с точки зрения долгосрочного портфеля.

С этой точки зрения привлекательны определенные районы Которского залива и премиальные локации Тивата.

Регионы с более широкими перспективами развития, такие как Улцинь, могут предложить иную стратегию: инвестор вкладывает средства не в зрелый рынок сегодняшнего дня, а в регион, рост которого ожидается в будущем.

Однако не следует забывать, что наряду с потенциалом здесь также выше степень неопределённости.

Наиболее распространённые ошибки при инвестировании в Черногории

Значительная часть неудачных результатов при инвестировании в недвижимость обусловлена не неправильным выбором города, а ошибками, допущенными в процессе покупки.

При инвестировании в Черногории следует особенно избегать следующих ошибок:

• Принимать решение, ориентируясь исключительно на низкую цену продажи
• Принимать за данность указанную в объявлениях доходность от аренды, не проверив её
• Путать валовую и чистую арендную прибыль
• Осуществлять оплату без проверки данных в реестре недвижимости и кадастре
• Не изучать предложение нового жилья в регионе
• Не учитывать коммунальные платежи и эксплуатационные расходы
• Принимать расстояние до моря по прямой за реальное расстояние по дороге
• Не изучить вероятность того, что вид на море может закрыться в будущем
• Принимать решение о долгосрочном проживании, осмотрев район только в летний сезон
• Не задумываться о том, кому в будущем можно будет продать недвижимость

В частности, презентации объектов недвижимости, ориентированных на туристов, могут быть весьма впечатляющими. Вид на море, бассейн и современная мебель могут ускорить принятие инвестиционного решения. Однако для инвестора важнее не то, как недвижимость выглядит на фотографии, а то, по какой цене она была приобретена и какой доход она способна приносить на устойчивой основе.

Перед инвестированием подготовьте простой технико-экономический анализ

Прежде чем принять решение об инвестировании в понравившуюся недвижимость в Черногории, весьма полезно провести простой расчет.

Например:

Цена покупки: 200 000 €
Предполагаемая годовая валовая арендная плата: 12 000 €
Коммунальные платежи и управление: 1 200 €
Техническое обслуживание и мелкий ремонт: 800 €
Расходы, связанные с простоями и прочие расходы: 1 000 €

В этом случае предполагаемый годовой чистый доход:

12 000 € – 3 000 € = 9 000 €

.

При инвестициях в размере 200 000 €:

9 000 / 200 000 × 100 = 4,5 % — приблизительная чистая доходность от эксплуатации

.

Конечно, в реальном инвестиционном расчете могут присутствовать и другие статьи расходов, такие как затраты на покупку, налоги и стоимость финансирования. Однако даже этот простой расчет даёт гораздо более обоснованный результат при сравнении двух объектов недвижимости, чем оценка, основанная исключительно на размере ежемесячной арендной платы.

Например, то, что квартира в Будве стоимостью 250 000 € приносит годовой доход в размере 15 000 €, может казаться более высоким в абсолютных цифрах, чем годовой доход в размере 10 000 € от квартиры в Подгорице стоимостью 160 000 €.

Однако при сопоставлении с инвестиционным капиталом результат может оказаться иным.

Поэтому в сфере инвестиций в недвижимость высокая арендная плата и высокая доходность — это не одно и то же.

Если кратко охарактеризовать города для тех, кто планирует инвестировать в Черногории

На этапе принятия решения можно запутаться в огромном количестве информации. Если кратко охарактеризовать города с точки зрения инвестиционной привлекательности:

Будва: рынок с высоким туристическим спросом, высокой конкуренцией и высокими входными затратами.

Тиват: рынок с высоким бюджетом, ориентированный на премиум-сегмент и международных покупателей.

Котор: рынок, требующий тщательного подбора инвестиций из-за ограниченного предложения и уникального расположения.

Подгорица: более классический рынок инвестиций в жилую недвижимость с точки зрения долгосрочной аренды и стабильного дохода.

Герцег-Нови: рынок, предлагающий сбалансированные альтернативы между жизнью в заливе, туризмом и долгосрочным использованием.

Бар: рынок, на котором можно изучить соотношение цены и потенциала при относительно более контролируемых затратах на вход.

Улцинь: рынок, который может привлечь внимание не столько сегодняшними доходами от аренды, сколько долгосрочным потенциалом развития.

Окончательное решение должно приниматься не городом, а вашей инвестиционной стратегией

При инвестировании в недвижимость в Черногории не следует руководствоваться подходом типа «Все покупают в Будве, значит, я тоже должен купить в Будве» или «Если Тиват дорогой, то это обязательно лучшая инвестиция».

Для одного инвестора квартира площадью 60 м² в Подгорице может быть оптимальным выбором, а для другого — отреставрированный каменный дом в Которе или элитная недвижимость в районе марины в Тивате.

Важно с самого начала определить цели инвестиции:

Какую сумму капитала я выделяю?
Сколько лет я буду держать инвестицию?
Что для меня важнее: доход от аренды или рост стоимости?
Буду ли я сдавать недвижимость в аренду на короткий или на длительный срок?
Буду ли я сам пользоваться этой недвижимостью?
Насколько я готов принять операционный риск?

Когда ответы на эти вопросы станут ясными, выбор города значительно упростится.

Именно в этом заключается преимущество Черногории. Несмотря на то что это небольшая страна, на одном рынке представлены совершенно разные инвестиционные модели: от упорядоченного городского рынка Подгорицы до туристического жилья в Будве, от премиальных проектов в Тивате до потенциала развития Бара и Улциня.

Следовательно, самый подходящий город для инвестиций в Черногории — это не тот, который пользуется наибольшей популярностью, а тот, в котором находится недвижимость, наиболее соответствующая вашему бюджету, ожидаемой доходности и срокам инвестирования.

С помощью Newlife Guide вы сможете более объективно оценить инвестиционные возможности в Черногории, сравнивая города не только по ценам продажи, но и с точки зрения местоположения, типа недвижимости, целей инвестирования и долгосрочного потенциала.